בישראל קיימים שטחים ומבנים שונים בהם מחזיקים גורמים החסרים כל זכות רשומה בקרקע. וזאת לעיתים מסיבות היסטוריות ובמקרים אחרים לאור אכיפה לא יעילה במשך השנים ע"י רשויות המדינה והבעלים המקורי ולעיתים רבות אף משתי הסיבות גם יחד.

החיכוך של אותם מחזיקים עם רשויות המשפט, מתקיים בד"כ בקרות אחד משני האירועים הבאים:

1. הפקעת הקרקע לצורך ביצוע פרויקט ציבורי זה או אחר.

2. הליכי סילוק יד של הבעלים הרשום.

במקרה כגון זה עולה השאלה האם עומדות למחזיק זכויות במקרקעין והאם הוא זכאי לפיצוי כלשהו בגין פינויו מהמקרקעין?

ככלל, זכויות במקרקעין נובעות מהמרשם בלבד. סוגיית הזכות שביושר, אותה שאבנו מהדין האנגלי, עברה מהעולם בעת היכנסו לתוקף של חוק המקרקעין - בשנת 1970. יצוין, כי גם כאשר זכויות אלו היו קיימות על פי דין, הוכחתן הייתה קשה מאוד, מאחר והיה צריך להוכיח כי הזכויות נבעו מעסקה "כמעט מושלמת" של העברת קנין, שחסר בה אלמנט ההעברה[1].

אדם לו זכות לכל היותר, לשהות בנכס, ולו לתקופה ארוכה מאד, הינו בר רשות ותו לא. מעמד זה של בר-רשות, אינו מקנה זכות קנין או זכות שביושר מכל סוג שהוא[2]. גורם שאינו מצליח להוכיח כי קיימת לו זכות לשהות בנכס, הינו פולש.

לפיכך עולה השאלה, מהו בר רשות.

בר רשות הוא מי שיש בידו "רישיון במקרקעין". רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין להחזיק או להשתמש בנכס מבלי לרכוש זכויות בו. אפשר שהרשות תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: "רשות חוזית"), ואפשר שתינתן על־ ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי־מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס" (פרופ' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב 24, 28 (תשנ"ה)).

לפיכך ישנם שני סוגים של רישיון במקרקעין – רישיון שהוא תוצר של התחייבות חוזית (בין בכתב ובין בע"פ), או רישיון שאינו תוצר של התחייבות חוזית והוא פועל יוצא של רצון טוב או שתיקה של בעל המקרקעין נוכח שימוש שעושה בהם אחר.

מקרה ספציפי של רישיון שאינו תוצר של התחייבות חוזית הוא מצב של הסגת גבול במקרקעין בו בעל המקרקעין שותק ואינו פועל לסילוק ידו של הפולש, והמכונה על-ידי הפסיקה 'רשות מכללא' - אילו חלקם המכריע של המקרים.

פעמים רבות ההבחנה האם המדובר ברשות מכללא או בפולש אינה כה ברורה והיא תהיה תלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה. על-פי הפסיקה, קיימים שני פרמטרים שבהתקיימם ייווצר רישיון מכללא, והם – (1) התנהגות בעל המקרקעין המעידה כי הסכים או השלים עם שימושו של אחר במקרקעין; (2) חלוף הזמן מאז תפס האחר את המקרקעין ועשה בהם שימוש.

ככל שחלף זמן רב יותר מאז נתפסה החזקה במקרקעין על-ידי מסיג הגבול ובעל המקרקעין שתק ולא נקט פעולה לסילוקו- כך תהיה הנטייה להכיר ברישיון מכללא^[3].

חשוב לציין, כי לאחרונה הובעה בבית-המשפט העליון מגמת צמצום בהכרה במעמד של בר-רשות, וזאת בנסיבות בהן מסיג הגבול פלש למקרקעי ציבור (כשהמקרקעין בייעוד ציבורי במועד הפלישה).

אם כך, האם רשות במקרקעין ניתנת לביטול?

ככלל, רישיון במקרקעין שהוא תוצר של התחייבות חוזית הוא בלתי הדיר. רישיון מכללא לעומת זאת, ניתן לביטול בכל עת על-ידי בעל המקרקעין, ורק במקרים חריגים יוכר רישיון כזה כבלתי הדיר.

רשות הדירה ניתנת לביטול, בכל עת על-ידי בעל המקרקעין בכך שהוא מגלה דעתו, כי אינו מעוניין יותר לאפשר שימוש במקרקעין על-ידי האחר. כמו כן, ביטול זה נעשה כאשר בר-הרשות העביר את זכות השימוש לצד שלישי כלשהו, ובכלל זאת באמצעות הורשה. לפיכך המדובר בזכות אישית, אשר אינה ניתנת להעברה ועוברת מהעולם עם מות המחזיק המקורי.

מקרים אילו מגיעים פעמים רבות לפתחו של בית המשפט, לאחר שהמחזיק המקורי הלך לעולמו ויורשיו מחזיקים במקרקעין, לכאורה ללא מעמד.

לאור המפורט לעיל עולה השאלה, מהו הפיצוי אשר ישתלם, אם בכלל, בגין ביטול רשות הדירה, כאמור.

סוגיה זו הנה תלויית מקרה ובתחושת הצדק, שהנה מטבע הדברים סובייקטיבית. יש מקרים בהם לא ניתן יהיה לבטל את הרישיון במקרקעין יש מקרים בהם, ביטול הרישיון יוליד פיצויי ויש מקרים רבים בהם ביטול הרישיון לא יוליד כל פיצויי.

עם זאת, ברוב המקרים של פינוי בר רשות, תעלה השאלה האם זכאי המחזיק במקרקעין במשך שנים ללא תשלום דמי שכירות בפיצויי כלשהו? או שמא זה צריך לשלם לבעלים דמי שימוש ראויים[4].

קיימים מקרים לא מעטים בהם לא משולם כל פיצויי ועל המחזיק לשלם דמי שכירות ראויים 7 שנים אחורה. העדר חובה לשלם כל פיצויי שכיחה ביותר, כאשר המדובר ברשות מכללא ובפולש[5].

ההלכה הפסוקה אשר דוגמאות ממנה מפורטות לעיל, מעלה סוגיות לא פשוטות, בעיקר כאשר המדובר בעסקים הקיימים שנים ארוכות או כאשר המדובר בבתי מגורים. סוגיות אלו עולות ביתר שאת, כאשר מדינת ישראל מפקיעה שטחים לצורך פרויקט תשתית בהם המחזיק הנו ספק בר רשות ספק פולש. בעיקר לנוכח העדר בסיס משפטי לתשלום פיצויים העולים על השקעות כאמור.

 

· הכותבת הינה ראש מחלקת תכנון ובניה במשרדנו

[1] ע"א 10653/05 ‏ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי

[2] ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות

[3] לעניין זה ר' האמור בע"א32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים. כמו כן ר' האמור בע"א 6757/13 ‏מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח‏.

[4] עניין זה נדון בפסק-הדין בעניין רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנעאן ו-11 אח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי, שם לאור השנים הארוכות בהן החזיק המחזיק במקום, הוא זוכה בשווי השקעות שהשקיע בקרקע ועלויות סגירת עסקו ותו לא.

[5] לעניין זה ר' למשל האמור ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי וכן בפסק דינו בו טיפל משרדינו לאחרונה בת"א 59149-10-13 קלמנט עטיה נ. נתיבי ישראל).