תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה, והיא אושרה על ידי ממשלת ישראל ב- 14 באפריל 2005. תכנית זו על הארכותיה מסיימת את דרכה בעוד כשנה וחצי, באוקטובר 2022, אם אכן תצא לפועל החלטת הוועדה הארצית לתכנון ובניה בדבר סיומה.

יזמים, קבלנים, אדריכלים, עורכי דין וגם דיירים, עסוקים - כולם כאחד - בשאלה מה תהיה החלופה לתמ"א 38 במועד תפוגתה ואילו הסדרים יחולו אז.

תזכיר התיקון לחוק התכנון והבנייה שהופץ בימים האחרונים מהווה חלופה לתמ"א 38. מטרת התיקון היא לייעל את ההליכים בתחום התכנון והבניה ולתת מענה לסוגיות ולקשיים שעלו במסגרת החוק הקיים.

אישור תכנית בסמכות ועדה מקומית – התחליף לתמ"א 38

לפי התזכיר, בכל מקרה שבו יתבקש להוסיף זכויות בנייה למבנה קיים לשם חיזוקו, במסלול הריסה ובנייה מחדש או במסלול חיזוק, יהיה צורך באישור תכנית בסמכות של ועדה מקומית.

הוועדות המקומית תוסמכנה לאשר תכניות לחיזוק מבנים, במסגרת שני מסלולים:

1. הריסה ובניה מחדש: מתן סמכות לכל ועדה מקומית לאשר תכנית מפורטת, במגרש המיועד למגורים שבו קיים מבנה שניתן היתר לבנייתו לפני ה-1.1.80, להריסת המבנה ובנייתו מחדש, תוך הגדלת שטחי הבנייה מעל מפלס הקרקע לעד 350% מסך שטחי הבניה הקיימים כדין בבניין ומתחת למפלס הקרקע לעד פי 3 משטח המגרש. התזכיר מציע אף להסמיך הועדות המקומיות לאשר תוספת זכויות בניה של עד 15% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל פני הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.
2. עיבוי הבנייה בבניין קיים: קידום תכנית במסלול זה יתאפשר רק ככל שמצאה הועדה המקומית, לפי חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה המקומית, כי הדבר עדיף על הריסה ובניה מחדש. במסגרת מסלול זה, תוסמך כל ועדה מקומית לאשר תכנית כאמור לחיזוק המבנה, תוך הגדלת שטחי הבנייה מעל מפלס הקרקע לעד 200% משטחי הבניה הקיימים כדין מעל הקרקע, בכפוף לחיזוק המבנה. התזכיר מציע אף להסמיך הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות בניה של עד 10% מסך השטח הכולל המותר לבניה מעל פני הקרקע לצורך הוספת שימושים ציבוריים.

 

כידוע, אחד היתרונות של תמ"א 38 הוא האפשרות להוציא היתרי בנייה מכוח התכנית עצמה ללא צורך באישור תכנית אחרת/נוספת. ככל שתתקבל החלופה המוצעת על פי התזכיר לחוק ותבוטל תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית, יצריכו פעולות החיזוק הליכי תכנון מלאים וארוכים.

ואולם, מעבר לסרבול התכנוני הנובע מההחלטה, משמעות הדבר היא שההחלטות בכל הקשור לחיזוק יהיו בשליטתן הבלעדית של הוועדות המקומיות, אשר ברצותן תאשרנה תוכניות וברצותן תדחנה אותן, דבר שיגרור הליכי ערר שמטרתם תהיה לכפות על הוועדות לקדם תכניות שסורבו על ידן. אנו סבורים כי ככל שייקבע כי אישור פרוייקט מחייב אישור תכנית, הרי יש לתת בידי הוועדות המחוזיות סמכות מקבילה לאישור תכניות חיזוק מקום שוועדות מקומיות יסכלו תכניות מסוג זה.

צמצום מוסד "ההקלות"

עוד מוצע על פי התזכיר, לצמצם את האפשרות לבקש הקלות, זאת לצד קביעת הסדרים משלימים, הוראות תחילה והוראות מעבר. בפועל, השימוש בהקלות, הביא לתהליכי רישוי עוקפי תכנון כאשר בקשת ההקלה הפכה להיות במקרים רבים הליך מעין תכנוני שבמסגרתו מבוצעים שינויים משמעותיים לעומת הוראות התכנית שבתוקף. כפועל יוצא, הוביל הליך ההקלות ליצירת עומס ולסרבול ההליך בשלב הרישוי.

ואולם על מנת לאפשר גמישות הנדרשת להליך התכנוני, וכצעד משלים לביטול האפשרות לבקש הקלה, מוצע על פי התזכיר לקבוע כי רשות הרישוי תהיה רשאית במסגרת הבקשה להיתר לאפשר שינויים מהוראות התכנית ללא צורך בפרסום הבקשה אם השינויים יהיו זניחים על פי חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית.

קביעת יעוד ציבורי בחלק ממבנה

לשם מתן מענה לאתגר הטמון במחסור בשטחי קרקע פנויים המאפשרים קידום הפיתוח לצד הבטחת צרכי הציבור, הוסכמו מוסדות התכנון על פי הצעת החוק לכלול הוראה בתכנית מפורטת הכוללת יעוד של חלק מהמבנה החדש לצורכי ציבור כאשר אותו חלק במבנה המיועד לצרכי ציבור יועבר לבעלות וירשם על שם הוועדה המקומית.

הזכאות לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך וחיוב בהיטל השבחה

הצעת החוק מתמודדת גם עם שאלת המועד הרלוונטי לזכאות להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך והיטל השבחה תוך ניסיון ליצור איזון בין האינטרס הציבורי לזכויות הפרט.

על פי התיקון, הן הזכאות לפיצוי בגין ירידת ערך והן החבות בהיטל השבחה עקב אישור תכנית, תקום רק לעת סיום הליכי התכנון המפורט והפיכת התכנית לזכויות וודאיות ומוקנות. מכאן ובכל הקשור לתכניות כלליות החלות בתחומי קרקע שיש עליה בנין (אלה מוגדרות, ביו היתר, כתכניות מתאר ארציות או מחוזיות המתירות שימוש נוסף על אלה המותרים בתכנית מפורטת או הגדלת השטח המותר לבניה בלא לקבוע מיקומו בתשריט), יהיה מועד הוצאת היתר הבניה המועד הקובע לצורך הזכות לפיצוי בגין ירידת ערך ו/או החבות בהיטל השבחה.

תזכיר החוק הוכן על ידי מינהל התכנון בשיתוף משרד הפנים. לעת התכנסות ממשלה חדשה, הצעת החוק תוגש לממשלה ביחד עם הערות המועצה הארצית. עד אז יש לקוות, שלא כקודמותיה, מערכת הבחירות הקרובה תביא להקמתה של ממשלה, תהיה זהותה אשר תהיה, אשר תצליח לקדם את התיקון הנ"ל לבל תחלוף התמ"א מן העולם בטרם הוסדרו הליכים חלופיים לה.

• הכותבת הינה שותפה אחראית על תחום המקרקעין במשרדנו ועוסקת שנים רבות בתחום ההתחדשות העירונית.